Q&R
Le notariat n’est pas une affaire d’initiés. Voici des réponses claires aux questions que l’on nous pose le plus souvent.
Vous êtes plusieurs à vouloir acheter un bien immobilier ensemble – en famille, en couple non marié, entre associés. Ou vous possédez déjà un patrimoine immobilier et vous vous demandez comment le transmettre à vos enfants sans payer des droits de succession astronomiques. La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent la bonne réponse. Encore faut-il savoir ce qu’elle est et ce qu’elle n’est pas.
01 – LE NOTAIRE ET SON RÔLE
Le notaire est un officier public ministériel nommé par l’État. Il authentifie les actes juridiques, leur conférant une force probante et exécutoire. À la fois juriste de haut niveau et conseiller de confiance, soumis à des obligations déontologiques strictes, son rôle n’est pas uniquement de « lire des actes » : il conseille, anticipe les risques et sécurise vos opérations en amont.
L’avocat défend les intérêts d’une partie. Le notaire est un professionnel impartial qui sécurise les intérêts de toutes les parties à l’acte. Sa mission est de conseil et de prévention, il intervient avant le litige, pas après.
Le notaire intervient dans de nombreux domaines :
02 – LES FRAIS DE NOTAIRE
C’est l’une des erreurs les plus répandues : les « frais de notaire » ne correspondent pas à la rémunération du notaire. Ils se décomposent en trois parties : les droits et taxes reversés à l’État et aux collectivités (environ 80 % du total) ; les débours, frais avancés par le notaire pour le compte du client (urbanisme, état hypothécaire, géomètre…) ; et les émoluments, la rémunération réglementée du notaire fixée par décret, qui représente une part minoritaire du total.
Les émoluments du notaire sont fixés par décret : ils ne sont donc pas négociables sur leur base. Seuls les actes non soumis au monopole des notaires peuvent faire l’objet d’une tarification libre et de remise.
Non, absolument pas. Lorsque l’acheteur et le vendeur ont chacun leur notaire, les émoluments sont partagés entre les deux études. Le montant total reste identique à celui d’une intervention avec un seul notaire. Il n’y a donc aucune raison de renoncer à votre propre notaire.
03 – IMMOBILIER
Le compromis de vente engage les deux parties à conclure la vente. La promesse unilatérale n’engage que le vendeur, qui accorde à l’acheteur une option d’achat pendant un délai déterminé. Dans les deux cas, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Voir notre comparatif détaillé.
Il permet à certaines personnes ou organismes d’acheter un bien en priorité lorsque son propriétaire décide de le vendre : droit de préemption urbain (communes), SAFER (monde agricole), droit du locataire, des indivisaires, etc. Le notaire vérifie et purge ces droits avant toute vente? un droit de préemption ignoré peut entraîner la nullité de la vente.
C’est un bail d’habitation rédigé sous forme d’acte authentique. Contrairement au bail sous seing privé, il constitue un titre exécutoire : le bailleur peut faire saisir directement les comptes, rémunérations ou meubles du locataire défaillant, sans passer préalablement par le juge. Un outil de prévention des impayés particulièrement efficace.
C’est une vente dans laquelle le vendeur quitte les lieux le jour de la signature et l’acheteur prend possession immédiatement, mais le prix est payé de manière échelonnée sur une durée définie. Ce n’est pas un viager : le prix total est connu dès le départ, sans aléa. Cette formule nécessite une rédaction rigoureuse pour protéger les deux parties.
Un dispositif permettant d’accéder à la propriété à un prix inférieur au marché en dissociant la propriété du terrain (conservée par un Organisme de Foncier Solidaire) de celle du bâti (acquise par le preneur). Le bail est rechargeable à chaque revente, ce qui garantit le maintien de prix abordables. Il est soumis à des conditions de ressources et à un encadrement strict de la revente.
04 – FAMILLE ET PROTECTION
Le mariage offre une protection juridique plus étendue, notamment en matière de succession, de droits du conjoint survivant et de régime matrimonial. Le PACS est plus souple et moins contraignant à défaire, mais protège moins le partenaire survivant en l’absence de testament. Le choix dépend de votre situation personnelle, patrimoniale et familiale. En savoir plus.
Il définit les règles qui s’appliquent aux biens des époux pendant le mariage et lors de sa dissolution. Sans contrat, les époux sont soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts. Il est possible d’opter pour la séparation de biens, la communauté universelle ou la participation aux acquêts selon vos objectifs.
Un acte par lequel vous désignez aujourd’hui la personne qui vous représentera si vous ne pouvez plus gérer seul vos intérêts (maladie, accident, vieillissement). La forme notariée confère des pouvoirs étendus au mandataire et offre une sécurité juridique maximale. C’est l’outil qui vous permet de choisir votre protecteur plutôt que de laisser le juge décider. En savoir plus.
La donation permet de transmettre de son vivant en bénéficiant d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. Elle permet aussi d’organiser la transmission de manière équilibrée et d’éviter les conflits familiaux au décès. Attendre la succession, c’est souvent subir ; anticiper, c’est choisir. En savoir plus.
05 – DROIT DES SOCIÉTÉS & TRANSMISSION
Il n’y a pas de réponse universelle. La SARL offre un cadre légal sécurisé et prévisible, idéal pour les projets stables. La SAS offre une liberté statutaire quasi totale, adaptée aux projets en croissance et aux levées de fonds. Le régime social du dirigeant diffère également : TNS pour le gérant majoritaire de SARL, assimilé salarié pour le président de SAS. Une analyse personnalisée est indispensable.
Une SARL constituée exclusivement entre membres d’une même famille, qui peut opter pour l’imposition à l’IR (art. 239 bis AA CGI). Particulièrement adaptée à la location meublée. Attention : introduire une activité de location nue peut faire basculer la structure à l’IS sans retour possible. En savoir plus.
La Société Civile Immobilière permet de détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, de faciliter la transmission par donation de parts, et de protéger le conjoint ou concubin. Particulièrement adaptée à la location nue et à la gestion patrimoniale familiale, elle n’est en revanche pas adaptée à la location meublée structurée. En savoir plus.
Un dispositif fiscal permettant de transmettre une entreprise familiale avec une exonération de 75 % de la valeur des titres pour le calcul des droits de donation ou de succession. C’est l’un des outils les plus puissants de transmission d’entreprise, mais aussi l’un des plus complexes, nécessitant un accompagnement notarial rigoureux.
06 – FISCALITÉ & PATRIMOINE
L’assurance vie est un actif « hors succession » : les capitaux sont transmis directement aux bénéficiaires désignés. Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire bénéficie d’un abattement de 152 500 € (art. 990 I CGI), cumulable avec l’abattement de 100 000 € en ligne directe et les 31 865 € du don de sommes d’argent (art. 790 G CGI), soit jusqu’à 284 365 € transmis sans aucun droit par enfant.
Fiscalement, désigner les enfants est souvent plus avantageux. Le conjoint survivant est déjà totalement exonéré de droits de succession : l’abattement spécifique de l’assurance vie est donc « gaspillé » s’il est désigné bénéficiaire. Les enfants peuvent en revanche cumuler les abattements. Le conjoint peut être protégé par d’autres outils, testament, donation entre époux, régime matrimonial. Les émoluments du notaire sont fixés par décret : ils ne sont donc pas négociables sur leur base. Seuls les actes non soumis au monopole des notaires peuvent faire l’objet d’une tarification libre et de remise.
Une analyse globale de votre situation, succession, donations, régime matrimonial, assurance vie, structure sociétaire, permettant d’identifier les optimisations possibles et d’anticiper les risques. C’est le point de départ d’une stratégie patrimoniale cohérente et adaptée à votre situation personnelle et familiale.
UNE QUESTION QUI N’EST PAS DANS LA LISTE ?
L’étude de Maître Daniel Sole Y Serra, à Pertuis, est à votre disposition pour vous accompagner en droit immobilier, droit des sociétés, droit de la famille et gestion patrimoniale, dans le Sud Luberon, le Pays d’Aix et le Vaucluse.
