DROIT IMMOBILIER
Acheter un logement qui n’existe pas encore, c’est un peu un acte de foi. Rassurez-vous : le droit français a construit l’un des régimes les plus protecteurs qui soit.
Vous signez, vous versez des fonds, et vous attendez que les murs poussent. Ce régime, la vente en l’état futur d’achèvement, la VEFA, encadre étroitement ce type d’acquisition pour protéger l’acquéreur à chaque étape.
C’est le contrat par lequel vous achetez un bien immobilier avant que sa construction soit achevée, voire avant même les premiers coups de pelleteuse. Dès la signature de l’acte authentique, vous devenez propriétaire du terrain et des constructions déjà existantes. Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, vous acquérez la propriété des ouvrages nouvellement édifiés. En contrepartie, vous payez le prix de façon échelonnée, en fonction de l’avancement du chantier.
Le vendeur, généralement un promoteur immobilier, conserve la qualité de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. C’est lui qui pilote la construction, coordonne les entreprises et assume la responsabilité de livrer un bien conforme à ce qui a été vendu.
En VEFA, vous ne payez pas tout d’un coup. Les appels de fonds sont strictement réglementés et ne peuvent dépasser des plafonds fixés par la loi selon l’avancement des travaux. À titre indicatif :
Ces plafonds sont d’ordre public : aucun promoteur ne peut vous demander de payer plus vite que ce que la loi autorise.
C’est sans doute le point le plus rassurant de la VEFA. Le promoteur est tenu de vous fournir une garantie financière d’achèvement (GFA), délivrée par un établissement bancaire ou une compagnie d’assurance. Elle signifie que si le promoteur fait défaut, un tiers prendra le relais pour financer l’achèvement de votre logement.
DEPUIS L’ORDONNANCE DU 3 OCTOBRE 2013
La garantie financière d’achèvement est devenue la règle quasi exclusive, la garantie de remboursement n’est plus admise que dans des cas très limités.
Au-delà de la GFA, le promoteur est assimilé à un constructeur et soumis aux garanties légales : garantie de parfait achèvement, garantie biennale sur les éléments d’équipement, et surtout garantie décennale pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
La remise des clés est une étape cruciale. C’est à ce moment que vous devez examiner minutieusement votre logement et formuler, le cas échéant, des réserves sur les vices apparents ou les défauts de conformité. Vous disposez d’un délai d’un mois après la prise de possession pour signaler ces réserves au promoteur. Passé ce délai, il peut être déchargé de sa responsabilité pour ces désordres apparents. La Cour de cassation a rappelé récemment qu’il faut agir sur le bon fondement et dans les bons délais.
Dans la très grande majorité des cas, la VEFA est précédée d’un contrat de réservation, qui vous permet de réserver le bien avant la signature de l’acte authentique. Ce contrat préliminaire fait l’objet d’un article dédié, que nous vous invitons à consulter.
POURQUOI SE FAIRE ACCOMPAGNER ?
Lecture du contrat de réservation, vérification de la garantie financière d’achèvement, contrôle des appels de fonds, examen de l’acte authentique : chaque étape mérite une attention particulière. À Pertuis, Cadenet, La Tour-d’Aigues et dans tout le Pays d’Aix, l’étude de Maître Daniel Sole Y Serra vous accompagne de la signature jusqu’à la remise des clés.
