DROIT DE L’ENTREPRISE
Pour louer en meublé, gérer un patrimoine familial avec une vraie protection, et transmettre sans se ruiner en impôts il existe un outil méconnu qui mérite le détour.
La SARL de famille est l’une des structures les plus mal connues du patrimoine immobilier. On lui préfère souvent la SCI, par habitude. Pourtant, pour certaines situations location meublée notamment elle offre des avantages fiscaux considérables que la SCI ne peut tout simplement pas égaler. Et elle cumule la souplesse fiscale des sociétés de personnes avec la protection de la responsabilité limitée. Un duo rare.
– I
Par défaut, une SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices sont imposés une première fois au niveau de la société, puis une seconde fois lors de la distribution de dividendes aux associés. Ce régime a ses vertus, mais il peut être lourd pour une gestion familiale.
La SARL de famille, elle, peut opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes c’est-à-dire l’impôt sur le revenu (IR). Les bénéfices remontent directement dans la déclaration fiscale de chaque associé, proportionnellement à sa part. Pas de double imposition. Et cette option, contrairement à d’autres dispositifs similaires, est sans limitation de durée.
La SARL de famille, c’est l’alliance entre la protection juridique de la SARL responsabilité limitée aux apports et la légèreté fiscale d’une société de personnes. Un équilibre que ni la SCI ni la SARL classique n’offrent dans les mêmes conditions.
– II
La condition est simple à formuler, mais elle mérite d’être vérifiée avec rigueur : tous les associés doivent être membres d’une même famille. La loi l’entend ainsi :
POINT DE VIGILANCE ABSOLU
Si un associé extérieur à la famille entre au capital même pour 1 % la SARL perd automatiquement son éligibilité au régime de faveur. La composition de l’actionnariat doit être surveillée tout au long de la vie de la société. Une cession de parts, un héritage, une entrée en indivision mal anticipée peuvent tout faire basculer.
– III
C’est ici que la SARL de famille prend toute sa dimension. La location meublée est, fiscalement, une activité commerciale relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Une SCI qui loue en meublé de manière significative bascule à l’IS, avec toutes les conséquences que cela implique. La SARL de famille, elle, peut exercer cette activité tout en restant à l’IR.
| Critère | SCI à l’IR | SARL de famille à l’IR |
|---|---|---|
| Location nue | Revenus fonciers | Risque de bascule à l’IS |
| Location meublée significative | Bascule à l’IS automatique | BIC – imposition à l’IR |
| Amortissement du bien | Non déductible à l’IR | Déductible en BIC |
| Responsabilité des associés | Indéfinie et conjointe | Limitée aux apports |
L’amortissement du bien déductible en BIC est l’un des avantages les plus concrets de la SARL de famille pour la location meublée. Il réduit significativement la base imposable des revenus locatifs, parfois jusqu’à les effacer pendant les premières années d’exploitation.
– IV
Les associés d’une SARL de famille à l’IR peuvent se prévaloir du régime du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP), selon leur situation personnelle. Ces régimes permettent notamment :
CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE
La loi Le Meur de novembre 2024 a durci le régime fiscal de la location meublée touristique notamment les seuils du micro-BIC et les abattements forfaitaires. Dans ce contexte de resserrement, disposer d’une structure adaptée qui permet de déduire les charges et amortissements réels prend encore plus de valeur.
– V
L’option pour le régime des sociétés de personnes dans le cadre de l’article 239 bis AB du CGI (le régime ouvert aux petites SARL, pas seulement aux SARL de famille stricto sensu) est limitée à 5 exercices et ne peut pas être renouvelée. La sortie du régime de l’article 239 bis AA (SARL de famille « pure ») est, elle, sans limite de durée mais elle reste définitive si elle intervient.
UN ÉVÉNEMENT FISCAL MAJEUR
La sortie du régime IR est assimilée à une cessation d’entreprise : les bénéfices non encore taxés, les plus-values latentes sur les immeubles et les réserves accumulées deviennent immédiatement imposables. C’est le scénario que l’on veut éviter à tout prix et qui justifie un suivi rigoureux des conditions d’éligibilité tout au long de la vie de la société.
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