Donner l’immeuble ou donner les parts de la SCI : quelle stratégie choisir ?
Deux façons d’anticiper la transmission d’un bien immobilier, pour deux logiques différentes : la simplicité d’un côté, la souplesse de gouvernance familiale de l’autre.
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Faut-il donner directement un bien immobilier à ses enfants, ou créer une SCI pour en transmettre progressivement les parts sociales ?
La question revient très souvent en étude, notamment dans le Sud Luberon et le Pays d’Aix, où le patrimoine familial comprend fréquemment plusieurs biens à transmettre sur plusieurs générations.
Les deux solutions permettent d’anticiper la transmission, mais elles ne répondent pas aux mêmes objectifs.
Donner directement l'immeuble : la simplicité avant tout
La donation directe présente des avantages évidents : elle est simple à mettre en œuvre, facilement compréhensible par tous les héritiers, et ne nécessite aucune structure sociétaire ni formalité de gestion après l’acte.
Sa limite apparaît lorsque plusieurs enfants reçoivent le bien ensemble : ils deviennent alors propriétaires en indivision. L’indivision fonctionne bien tant que les relations familiales sont bonnes, mais elle devient rapidement source de blocages en cas de désaccord sur la vente, les travaux ou la gestion courante du bien toute décision importante nécessitant l’unanimité des indivisaires.
Donner des parts de SCI : une transmission progressive et pilotée
Lorsque le bien appartient à une SCI, la transmission peut s’échelonner dans le temps : 10 % des parts aujourd’hui, 15 % quelques années plus tard, de nouvelles parts lorsque les abattements fiscaux se reconstituent. Cette progressivité, très difficile à organiser avec un immeuble détenu en direct, permet d’utiliser les abattements applicables tous les quinze ans en ligne directe et d’organiser une véritable gouvernance familiale autour du patrimoine.
LE REFLEXE A AVOIR
La donation de parts de SCI n’est pas systématiquement plus avantageuse fiscalement. Une décote peut, sous conditions, être appliquée à la valeur des parts en raison de leur moindre liquidité mais elle s’apprécie au cas par cas, jamais de manière automatique.
Gouvernance et démembrement : l'atout de la SCI
Dans les deux schémas, il est possible de ne transmettre que la nue-propriété en conservant l’usufruit du bien le parent continue d’occuper le logement ou de percevoir les loyers, et la pleine propriété se reconstitue automatiquement au décès, sans taxation supplémentaire sur cette réunion.
Les conséquences sur la gestion diffèrent en revanche sensiblement. En cas de donation directe de la nue-propriété d’un immeuble, l’usufruitier ne peut pas vendre seul la pleine propriété : l’accord des nus-propriétaires est nécessaire. Dans une SCI, l’immeuble appartient à la société ; les enfants ne reçoivent que la nue-propriété des parts. Des statuts soigneusement rédigés peuvent alors permettre au parent de conserver la gérance, de disposer de droits de vote étendus, et, si l’objet social et les pouvoirs du gérant le permettent, de vendre le bien sans autorisation préalable des enfants nus-propriétaires.
Cette souplesse dépend entièrement de la qualité de la rédaction des statuts — de l’objet social, des pouvoirs confiés au gérant et de la répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire, dans le respect du droit de chacun de participer aux décisions collectives.
a ANTICIPER
Si la société vend l’immeuble, le prix de cession appartient à la SCI. Son remploi, sa distribution et les droits respectifs de l’usufruitier et des nus-propriétaires doivent être organisés avec précision dans les statuts, pour éviter toute difficulté ultérieure.
La SCI n'est pas systématiquement le meilleur choix
Créer une société implique des obligations qui perdurent après la transmission : tenue d’assemblées générales, respect des statuts, obligations comptables et fiscales, formalités administratives. Ces contraintes ont un coût et une charge de gestion réels.
La donation directe reste souvent la solution la plus adaptée lorsqu’un seul bien est concerné, qu’un seul enfant est appelé à en hériter, qu’aucun projet de gestion collective n’est envisagé, ou que le patrimoine familial reste simple. Créer une SCI dans ces situations peut générer davantage de contraintes que d’avantages.
Ce qu'il faut retenir
Aucune de ces deux solutions n’est supérieure à l’autre dans l’absolu. La donation directe privilégie la simplicité ; la donation de parts de SCI offre davantage de souplesse pour organiser la transmission, la gouvernance familiale et des donations progressives.
Le choix dépend de la composition de la famille, du nombre de biens, de leur valeur, de l’âge des donateurs et des objectifs poursuivis une réflexion à mener suffisamment tôt avec votre notaire pour sécuriser l’opération et en anticiper les conséquences civiles et fiscales.
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Maître Daniel Sole Y Serra, notaire à Pertuis, accompagne les familles du Sud Luberon et d’Aix-en-Provence, Pertuis, Peyrolles-en-Provence, La Tour-d’Aigues, Cadenet, Cucuron dans le choix et la mise en oeuvre de leur stratégie de transmission immobilière.