Loyers impayés : le bail notarié, l’outil que trop de propriétaires bailleurs ignorent
Le bail sous seing privé fonctionne bien jusqu’au jour où le loyer ne tombe plus. Le bail notarié offre une alternative encore méconnue pour sécuriser le recouvrement, sans attendre un jugement.
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Face à un loyer impayé, le bail sous seing privé impose un passage obligé devant le juge, avec des délais qui s’accumulent pendant que la créance grossit. Le bail notarié change la donne : en tant qu’acte authentique, il est doté de la force exécutoire la même efficacité qu’un jugement, sans attendre le juge.
L’étude accompagne les propriétaires bailleurs du Sud Luberon et du Pays d’Aix dans la rédaction de ce type de bail, dont l’intérêt s’est encore renforcé avec la récente réforme de la saisie des rémunérations.
Le principe : un acte authentique doté de la force exécutoire
Un bail conclu sous seing privé le contrat de location classique, signé entre particuliers ou via une agence n’a, en cas d’impayé, aucune valeur exécutoire par lui-même. Pour recouvrer les loyers dus, le bailleur doit d’abord obtenir une décision de justice, ce qui suppose des délais de procédure, parfois plusieurs mois, avant de pouvoir engager la moindre mesure d’exécution.
Le bail notarié change radicalement cette mécanique. Reçu par un notaire, il constitue un acte authentique, qui a la valeur d’un titre exécutoire au sens de l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution au même titre qu’un jugement. Concrètement, en cas de loyer impayé, le bailleur n’a pas besoin de saisir préalablement un juge pour engager le recouvrement : il peut s’adresser directement à un commissaire de justice, muni de la copie exécutoire du bail.
Ce que cela change concrètement pour le bailleur
Munie de la copie exécutoire, un commissaire de justice peut engager, sans décision de justice préalable, différentes mesures d’exécution proportionnées à la situation du locataire :
- saisie-attribution sur les comptes bancaires ;
- saisie des rémunérations, lorsque l’employeur du locataire est identifiable ;
- saisie-vente portant sur les meubles du débiteur.
Le recouvrement s’organise généralement par paliers : mise en demeure, puis signification par commissaire de justice, puis mesures d’exécution en l’absence de régularisation.
LE REFLEXE A AVOIR
Le bail notarié n’exclut pas la mise en demeure préalable : elle reste une étape utile pour dater l’impayé et encadrer le calcul des intérêts, avant toute intervention du commissaire de justice.
Un intérêt renforcé depuis la réforme de la saisie des rémunérations
Jusqu’à récemment, la saisie sur salaire restait, elle, une procédure judiciaire à part, nécessitant l’intervention du juge de l’exécution y compris pour un créancier déjà muni d’un titre exécutoire.
La loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 d’orientation et de programmation du ministère de la Justice (article 47), mise en œuvre par le décret n° 2025-125 du 12 février 2025, entré en vigueur le 1er juillet 2025, a déjudiciarisé cette procédure : elle est désormais confiée directement aux commissaires de justice, via un registre numérique dédié.
Pour un bailleur muni d’un bail notarié, cela signifie qu’un commandement de payer peut être délivré par le commissaire de justice, puis, un mois après sa signification, la saisie des rémunérations engagée directement sans passage devant le juge de l’exécution. Une accélération sensible par rapport à la procédure applicable à un bail sous seing privé, qui suppose toujours d’obtenir au préalable un jugement.
La REFORME EN UNE PHRASE
Depuis le 1er juillet 2025, un créancier muni d’un titre exécutoire comme un bail notarié peut faire saisir directement les rémunérations de son débiteur par un commissaire de justice, sans intervention préalable du juge de l’exécution.
Ce que le bail notarié ne permet pas
Une précision essentielle s’impose : le bail notarié ne permet pas l’expulsion du locataire sans décision de justice. La force exécutoire du bail joue uniquement pour le recouvrement des sommes dues pas pour mettre fin au contrat de location ni reprendre possession du logement.
L’expulsion reste strictement encadrée par le juge, ce qui constitue une protection fondamentale du locataire.
En cas d’impayés persistants, le bailleur devra donc, en parallèle ou dans un second temps, engager une procédure judiciaire classique pour obtenir la résiliation du bail et, le cas échéant, un commandement de quitter les lieux.
Le bail notarié n’est donc pas un outil d’expulsion express : c’est un outil de recouvrement efficace, qui limite l’accumulation des impayés pendant l’attente d’une décision judiciaire.
Ce qu'il faut retenir
Dans un marché locatif tendu, le bail notarié n’est pas un luxe réservé à quelques propriétaires avertis : c’est un véritable outil de gestion du risque locatif, encore trop méconnu.
En conférant au bail la force exécutoire d’un acte authentique, il permet au bailleur d’agir sans attendre un jugement en cas d’impayé un avantage renforcé depuis la déjudiciarisation de la saisie des rémunérations.
Il ne dispense en revanche jamais d’une procédure judiciaire pour l’expulsion, qui demeure une garantie essentielle pour le locataire.
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Maître Daniel Sole Y Serra, notaire à Pertuis, accompagne les propriétaires bailleurs du Sud Luberon et d’Aix-en-Provence, Pertuis, Peyrolles-en-Provence, La Tour-d’Aigues, Cadenet, Cucuron dans la rédaction de baux notariés et la sécurisation de leurs projets locatifs.